Как крупные производители, так и небольшие компании, должны осознавать значимость выбора площадки для производства. Верный выбор площади неразрывно связан с продуктивностью последующего течения рабочего процесса. Обычно, Вы осознаете, что конфигурация, планировка, либо другие неизменяемые характеристики помещения не соответствуют всем необходимым для Вас требованиям только в тот момент, когда Вы терпите некоторые потери — клиентов, ресурсов или времени. Например, начиная от основополагающего фактора — местоположения объекта — можно спрогнозировать скорость поставки продукции и материалов от поставщиков, также следует не забывать об удобстве для Ваших сотрудников или для Ваших покупателей, если речь идет об имеющемся пункте самовывоза товара. Ошибочные решения вопросов, связанных с арендой, могут привести к убыткам и оказаться препятствием на пути к росту Вашей компании. Специалисты данных областей знают, как успешно выбрать производственные помещения, выделив наиболее важные критерии для производителя и сократить последующие издержки. Если Вы обнаружили, что прежнее помещение каким-либо образом Вам не соответствует, не стоит принимать скоропалительных решений. Отсутствие юридической, информационной поддержки компетентного специалиста, и, как следствие, непродуманный шаг в данном направлении может обернуться бессмысленной тратой времени, что чаще всего равнозначно потери в финансовом эквиваленте.
Физические параметры, непосредственно связанные с направлением Вашей деятельности и типом производства:
• этаж;
• площадь по полу;
• обеспечение безопасности — охрана, видеонаблюдение;
• зона погрузки-разгрузки (стоит обратить внимание на наличие ворот, размеры дверного проёма — как в здание, так и в само помещение; наличие грузовых лифтов, их количество, грузоподъемность и габариты; ширина лестницы, при отсутствии лифта)
• высота потолка, расстояние между колоннами, если они есть;
• планировка (открытая, либо разделенная на зоны), материал конструкции перегородок и возможность перепланировки;
• выделенная электрическая мощность (берите с запасом к пиковой нагрузке своего оборудования), розетки 220V или 380V;
• освещение (искусственное и естественное);
• водоснабжение и расположение санузлов, их состояние. Наверное, очевидно, что на состояние коммуникаций нужно смотреть в том числе;
• покрытие пола, если необходимо устанавливать габаритное оборудование — его ровность и максимальная нагрузка на 1 кв.м. пола;
• допустимый вид деятельности в помещении. Он должен быть согласован с арендодателем и соответствовать документальному назначению помещения. Если Вы ежедневно проводите лакокрасочные работы, а по соседству пекут пироги — кто-то из Вас явно там долго не продержится. Или у Вас высокий уровень шума, а соседнее здание — жилое. Уже могут возникнуть проблемы и у собственника — понятно, что они вызваны и его недальновидностью в том числе, но всегда лучше на корню исключить возможное недоразумение.
Далее рассмотрим наиболее важные моменты и возникающие вместе с ними проблемы, не зависящие от вида деятельности.
- Добросовестность арендодателя и условия договора аренды.
Первое по важности, на что стоит обратить внимание, так как остальные преимущества будут меркнуть на фоне возникшего между арендатором и арендодателем конфликта. Необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью. Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право.
Далее запросите договор аренды и отправьте его на экспертизу.
ГК РФ регулирует договорные отношения между арендатором и арендодателем. Но, как мы видим в большинстве пунктов — если иное не предусмотрено договором аренды.
Возьмем простой пример, реально встретившийся в жизни.
ст. 621 ГК РФ.:«Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды помещений под производство на новый срок.»В то время, как в договоре собственника было дословно так:«В соответствии со ст. 621 ГК РФ Арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового Договора Аренды.»Постарайтесь выяснить, какова репутация у данного арендодателя у других арендаторов. Это либо Ваши будущие соседи, либо, если имеется возможность выяснить, предыдущие арендаторы (например, на входной двери либо в коридоре имеются указатели с наименованием компании, ранее занимавшей помещение, и. т.п.).
Перед подписанием договора аренды lofthut рекомендует обратиться к специалисту. Впрочем, юрист должен быть в каждой компании, а если Вы работаете в одиночку, то стоит воспользоваться разовыми услугами специалиста — это будет стоить Ваших в дальнейшем потраченных сил, денег и времени, так как рамок данной статьи недостаточно для описания всех возможных возникающих нюансов в процессе подписания договора аренды. Срок аренды, условия и порядок перезаключения — один из немногих пунктов договора. Должно быть четкое разграничение полномочий и ответственности арендодателя и арендатора за состояние площади и ее инженерных коммуникаций. Обратите внимание на все детали финансовых взаимоотношений — наличие залоговой суммы и условия ее возврата, порядок и условия оплаты аренды, предусмотрены ли пени при просрочке платежа, штрафы, условия повышения арендной платы, условия оплаты коммунальный платежей. - Местоположение.
Территориальное расположение и транспортная доступность – основополагающие факторы, которые определят скорость доставки готовой продукции до точек её реализации. Удачное расположение способно обеспечить максимально удобную и быструю доставку, а также погрузку-разгрузку товаров. Применительно к данному условию, важное значение имеет наличие удобных подъездных путей и их пропускная способность. - Возраст и статус здания.
Актуальная проблема на сегодняшний день — снос объектов промышленного назначения в черте города, зданий бывших заводов и фабрик, зачистка городской территории для постройки жилья и торговых площадей. Такой вариант развития событий может скрываться за:
1) привлекательной ценой за 1 кв.м. Арендодатель ведет некоторую другую политику в этом случае и преследует цель скорейшего извлечения прибыли от помещения;
2) очень привлекательное местоположение (вблизи густо населенных жилых районов, метро, близость к центру);
3) большой возраст здания, при этом — отсутствие мероприятий по реконструкции и ремонту.
Эти моменты должны насторожить Вас и подтолкнуть к более тщательной проверке информации по данному зданию. Если оно не подлежит сносу, необходимо выяснить насколько оно пригодно для осуществления производственной деятельности. Обратите внимание на:- Состояние коммуникационных и систем вентиляции. В производственном помещении должны быть электричество, вода, внутренняя канализация и отопление. Если их нет, следует выяснить, можно ли их провести.
- Состояние кровли здания. Наличие протечек может привести к самым негативным последствиям — порче оборудования, замыканию, возгоранию.
- Каркас здания, наружная облицовка и каркасы лестниц, лифтов и т.д.