Объекты малого бизнеса в России

Выбираем новостройку: на что обратить внимание при покупке квартиры

Предложений на рынке жилья много и не всегда понятно, с чего вообще начать поиск и выбор квартиры: все проекты посмотреть нереально. Зато можно составить список факторов, которые важны лично для вас, и расположить их от более важного к менее. Если вы ищете недорогое жильё, то, возможно, придётся идти на компромисс.

Мы советуем обращать внимание при покупке новостройки на эти группы факторов:  

  • локация;
  • функциональные параметры самого жилья;
  • бюджет;
  • репутация застройщика;
  • условия покупки. 

Расскажем о каждом из них подробнее: как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, что узнать про продавца и какие юридические документы запросить.

Локация: выбираем район при покупке новостройки

Определиться с районом для жизни может быть сложно — особенно, если город большой. При покупке новой квартиры лучше сразу выделить несколько приоритетных направлений. 

Ориентироваться только на место работы или учёбы, как правило, не надо: это изменчивый параметр. Хотя бывают исключения: в лучшие школы Москвы часто большая конкуренция, попасть в них проще всего по месту прописки. Если это важно для вас, то стоит поискать квартиры в радиусе нескольких станций метро. 

А если таких предпочтений нет и главное, чтобы школа была на территории жилого комплекса, обязательно уточните у застройщика сроки сдачи этой самой школы. Например, застройщик написал на сайте, что школа во дворе, но по проекту она должна появиться только через пять лет, когда может и не потребоваться: в первой очереди школу часто не вводят. 

На что ещё обратить внимание при выборе места жительства:

  1. Оцените транспортную доступность в целом: близость к транспортным узлам, загруженность магистралей, планы развития общественного транспорта на ближайшие годы.  
  2. То же касается и социальной инфраструктуры (детские сады, поликлиники, больницы), а также коммерческой инфраструктуры. Изучите, что уже есть в районе, достаточно ли магазинов и кафе, есть ли современный торговый центр, кинотеатр, фитнес-центр и другие объекты досуга. Лучше ориентироваться на то, что уже построено: планы по застройке могут измениться. 
  3. Проверьте по Яндекс Картам реальное расстояние до ближайшей станции метро или электрички. Застройщики иногда приукрашивают действительность. Метро может быть, формально, в 3 километрах, но ехать до него придётся 40 минут по единственной дороге, где вечные пробки. А пешком идти неудобно. 
  4. Стоит изучить и планы строительства метро или других транспортных узлов. Большинство новых транспортных узлов сейчас сдаются даже с опережением, что сразу повышает ликвидность квартиры в новостройках от застройщика — и для продажи, и для аренды. Да и жить близко к метро комфортнее.
  5. В мегаполисе важный критерий — близость парков и других мест для отдыха, а также общая экологическая обстановка. С парками всё понятно: можно взглянуть на карту и увидеть близость зелёных участков на ней. Поищите рейтинги районов с точки зрения экологии. В Москве этот экологический рейтинг районов ведёт EcoStandart Group. Эксперты учитывают плотность населения, загруженность дорог, наличие опасных предприятий, ТЭЦ, котельных, промышленных зон, шумовое влияние аэропортов, влияние электромагнитного излучения, а также площадь зелёных насаждений и наличие водоёмов.

Функциональные параметры жилья: выбираем лучшую квартиру в новостройке

У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе. 

Квартира или апартаменты

Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30% и потому очень привлекательны. Но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты. 

Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько, то это может быть очень удобно. 

Срок ввода в эксплуатацию 

Трезво оцените, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. А вот на последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования, то есть купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.

Состав семьи и планы на ближайшие годы по числу проживающих

Сейчас практически в каждом ЖК предусмотрены действительно недорогие микростудии. За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из 2 человек стоит взвесить все за и против. И дело не в том, что на двоих не хватит места: вам предстоит где-то хранить вещи, организовывать рабочее пространство и зону отдыха. Идеально, если в новостройке есть отдельные помещения-келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.

Семье с двумя-тремя детьми точно комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской). Иногда семьям советуют брать квартиры «на вырост», чтобы в случае рождения ещё одного ребёнка все могли с комфортом разместиться. Но это мнение можно назвать устаревающим: цены на недвижимость растут, в отличие от стоимости денег. Вполне логично просто поменять жильё через несколько лет, если возникнет такая необходимость. 

Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.

Возможность инвестиций

Нет смысла покупать большие квартиры под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и «однушки» дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами. Например, в компании «Бон Тон» подсчитали, что средневзвешенная цена студий и однокомнатных квартир в Новой Москве в апреле выросла на 23–25%. А для квартир с двумя-четырьмя комнатами прирост в цене составил лишь 15–20%. 

Отделка

Узнайте, квартиры сдаются с отделкой или без. Варианты с отделкой позволят меньше времени снимать жильё или жить у родственников. При получении ключей можно будет сразу кинуть на пол надувной матрас и остаться ночевать, а мебель докупать постепенно. К тому же, ремонт от застройщика обходится выгоднее за счёт оптовых закупок. С другой стороны, скорее всего со временем вам всё равно ремонт от застройщика придётся переделывать. И дело не только в качестве: в собственной квартире хочется сделать всё по-своему.